最近多傢深圳自媒體報道瞭這樣一個案例：
一個客戶在7年前，買入瞭東部華僑城的天麓別墅。當時的價格是3500萬元，如今業主希望2700萬元賣出。7年下來，這筆投資損失瞭800萬。
也就是說，即便不算貸款利息、昂貴的交易稅費，這個業主也虧損瞭20%以上。
天麓大宅是深圳當年轟動全城的高端別墅項目，位於東部華僑城的山上。別墅景觀非常好，除瞭山景還有湖景、海景。整個區域容積率非常低，別墅的可拓展面積非常大，都帶有面積較大的私傢花園。
但缺點同樣明顯：這裡遠離城市，遇到大雨、雲霧天氣交通不便。此外，買菜、上學等都是問題。當時的買傢，一般也不是把這裡作為日常生活的住宅考慮的，大多是準備度假用或者做“私傢會所”而購買的。
過去7年裡，深圳很多地方的房價都上漲瞭三四倍甚至更多，為什麼天麓大宅這個當年最牛的項目，反而如此滯漲？
其實，如果你熟悉房地產市場，就會發現一個規律：郊區的別墅，往往漲不過市區的高層住宅。
而一些“偽豪宅”，在經歷瞭時光的“雨打風吹”之後，最終顯出原形，房價漲不過一些當年的普通盤。
在這個價值演變過程中，有幾個因素起到瞭至關重要的作用：
排在第一位的因素，是學位。其次，是交通，特別是地鐵。第三是商業配套。
我這裡也有一個鮮活的案例。我的一位朋友，他2005年在深圳買瞭兩套房子——一套是市區的普通住宅，95平方米，加上稅費56萬元，當時樓齡10年；同時，他還在近郊買瞭一套聯排別墅，190平方米（可拓展為使用面積超過260平米），215萬元，新房。
他當時的計劃是，等孩子上大學瞭，就搬到郊區的別墅。其實，說是郊區距離深圳市中心也不遠，不堵車就是20分鐘車程。
你記住一個比值關系：2005年的時候，他的聯排別墅價值是市區95平米普通住宅的3.84倍。
隨後，事情發生瞭戲劇性的變化。那套市區的普通住宅，本來中小學的學位都普普通通。但12年下來，不斷自我進化，都成為瞭優質學位，而且被雙雙鎖定。所謂鎖定，是說每套房子每6年隻能產生一個小學學位，每3年隻能產生一個初中學位。學位鎖定，是優質學位的基本特征，證明它已經非常稀缺。
此外，這套市區普通住宅的旁邊，陸續開通瞭兩條地鐵線，其站點距離小區都不超過500米。
民間信貸安全嗎而那套近郊的聯排別墅，學位始終很普通。地鐵站有一個，但距離超過1.2公裡。周邊的商業配套，也不如這套市區普通住宅。
最近他告訴我，那套普通住宅的二手房價格是750萬，那套聯排別墅是1350萬。別墅是普通住宅的1.8倍。
我們可以看到，兩套房子的價值發生瞭很大變化。12年前，它們是3.84:1；現在是1.8：1。換句話說，普通住宅12年裡漲瞭13倍，別墅隻漲瞭6.3倍。
類似的案例還有深圳萬科金色傢園和華僑城的天鵝堡。當年這兩盤發售的時候，價格差距接近一倍。萬科金色傢園隻是一個路邊很局促的小盤，而天鵝堡是位於華僑城片區的豪宅，完全不能同日而語。
現在，萬科金色傢園的二手房價格已經超過瞭天鵝堡的一期、二期。原因也很簡單，萬科金色傢園現在變成瞭雙學位、雙地鐵房；而天鵝堡的學位雖然也不錯，但已今非昔比。此外，天鵝堡附近隻有一條地鐵線，而且距離其小區略遠。金色傢園的樓下，就是兩條地鐵線的換乘站，而且擁有一東一西兩個入口，基本上零距離。
所以我們可以總結出房價演變的重要規律：學位第一，交通（地鐵）第二。
在交通方面，地鐵非常重要。不要以為你自己會開車，熱愛開車，買房的時候就不考慮地鐵因素。畢竟，你傢裡還有老人孩子。你可以不坐地鐵，但你的小區想升值必須要有地鐵，而且多多益善。
我們甚至可以通過某一片區地鐵線多少（建成的、規劃中的），來判斷這個片區在地方政府心目中的位置。比如深圳前海，目前信貸利率怎麼算地鐵、城軌的規劃非常密集，你已經數不清到底是八九條，還是十三四條線路瞭，這樣的片區將來註定是中心
比如深圳的華僑城片區，雖然歷史上非常輝煌，但很明顯已經被地鐵網絡邊緣化瞭。如果這種局面不改觀，這個片區將繼續沒落。想想看，就連龍華都將擁有四五條地鐵。
中國人非常喜歡便捷的、熱鬧的生活，那些必須靠私傢車才能出入的小區，即便再昂貴、再豪華，將來也會跑輸大盤。如果還是拿深圳舉例，就是上面說的天麓大宅，以及當年同樣轟動全城的觀瀾高爾夫大宅。
展望未來，在北上廣深等一線城市，有一種房子也將跑輸大市，這就是大戶型的住宅（尤其是大戶型的商務公寓）。
隨著房價越來越貴，人們的負擔能力越來越弱。在一線城市，那些總價超過3000萬的房子，將逐步變得流動性越來越差。尤其是樓齡超過15年的小區的大戶型，必須打折出售。至於大戶型的高檔商務公寓，可能20年到30年都不上漲。
也許有人會說：我的是學區房呀，應該沒有問題。但問題是，人傢買一套80平方米的、跟你同小區的房子，同樣獲得學位，為什麼要買你200多平米的房子？越是學區房，其大戶型將來越麻煩，跟小戶型的單價差距會越大。
總之，樓市有很多學問，但往往需要付出沉重的代價，我們才能明白。
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